Zápis ze 13. dubna 2010
Zápis z jednání shromáždění vlastníků jednotek Herčíkova 4
ze dne 13. dubna 2010
Úvod:
Pozvánku na jednání shromáždění zaslal předseda výboru SVJ František Janás v elektronické podobě na vedení SBD Máj a všem bydlícím v domě, kteří mu poskytli své e-mailové adresy. V písemné podobě pozvánku vyvěsil na nástěnku SVJ a ve všech podlažích domu. Dle připojených informací předseda umožnil písemné/elektronické hlasování o bodech jednání a pozval k účasti i uživatele bytů, členy SBD .
I. Termín a místo.
Shromáždění se konalo dne 13. dubna 2010 v době od 18,00 do 19,40 hod. v budově Základní školy na ulici Herčíkova 19. Kromě vlastníků a spoluvlastníků jednotek byla jednání přítomna pověřená zástupkyně SBD Máj Brno, vedoucí ekonomického úseku, paní Věra Volecová. Viz příloha - prezenční a hlasovací listiny.
II. Program a průběh jednání.
V úvodu předseda SVJ sdělil přítomným, že původně plánoval svolání shromáždění vlastníků jednotek na některý den v květnu, kdy bude známo mnohem více důležitých informací týkajících se modernizace domu. Původní záměr musel korigovat s ohledem na aktuální projednání žádosti SBD stran zvýšení odměny za správu domu.
1 - Návrh na zvýšení odměny za správu sjednávanému mandátnímu správci SBD Máj
- Předseda výboru SVJ seznámil přítomné s požadavkem družstva.
- Paní Volecová jej doplnila tím, že není možno dělat výjimky a cena pro všechna SVJ je neměnná, tj. 216 Kč/měsíčně z bytu s platností od 1. března 2010.. Některá SVJ že nesouhlasila se zvýšením, snažila se najít nového správce ale po nějakém čase se vrátila s krabicí plnou účetních dokladů a žádostí, aby pro ně SBD Máj opět provádělo správcovskou činnost.
- V následné diskusi bylo vzneseno několik příkladů zajištění správcovské činnosti za mnohem nižší náklady než platíme dosud. Například Procházkovi že v Kohoutovicích platí 90 Kč/měsíčně. .
- Po ukončení diskuse bylo hlasováno o otázce č. 1: Souhlasíte s navýšením odměny sjednávanému mandátnímu správci - SBD Máj - ze stávající částky 176 Kč/měsíčně z bytové jednotky o 40 Kč měsíčně s tím, že za období od 1. března 2010 do 30. června 2010 (případně jiného pozdějšího termínu dle rozhodnutí vedení SBD) bude rozdílná částka přeúčtována správci z jiných finančních prostředků SVJ?
- Předseda SVJ po hlasování odhadem zjistil, že souhlas se zvýšením odměny sjednávanému mandátnímu správci nedosahuje procentuální poměr potřebný ke schválení této otázky.
Proto předložil k jednání otázku číslo 2: Souhlasíte s tím, aby výbor SVJ dále nepokračoval v jednání se SBD Máj a bez průtahů dojednal mandátní smlouvu o správě s jiným subjektem tak, aby odměny za tuto činnost nepřesáhly částku 175 Kč/měsíčně z bytové jednotky?
- Kriticky zareagoval vlastník bytu č. 40, pan Marek Procházka. Pokud předseda předkládá návrh na nového eventuelního správce měla by být dána shromáždění možnost jeho výběru.
- Předseda oponuje tím, že podle usnesení z jednání shromáždění SVJ ze dne 24. 11. 2009 byl výbor SVJ pověřen k uzavření mandátní smlouvy s navrženým správcem – SBD Máj. Předseda výboru SVJ proto body mandátní smlouvu projednával s družstvem. Zatím nebyl důvod k hledání alternativního správce. Kladným hlasováním o navýšení odměny za správu pro SBD Máj by nepřišla na program jednání otázka č. 2. Kromě toho neměl pro hledání nového správce ani dostatečný časový prostor vzhledem k mnoha dalším jednáním ve věci plánované revitalizace domu.
- Předseda vyzval všechny přítomné, aby výboru SVJ navrhli konkrétní subjekty zabývající s správcovskou činností. Výbor se na navržené obrátí s dotazem zda, v jakém rozsahu a za jakých podmínek mají o tuto činnost zájem.
- Po diskusi dal předseda hlasovat o otázce č. 2. Z pohledu do sálu bylo zřejmé, že se kladně vyjadřuje naprostá většina přítomných . Předseda chtěl pokračovat jednáním o dalším bodu. Paní Volecová podala protest jímž zpochybnila výsledky hlasování – že nebyla položena otázka kdo se zdržel hlasování. Předseda chybu napravil a položil tuto otázku. Ruce zvedli ti přítomní, kteří prve hlasovali pro zvýšení odměny SBD Máj. Poté jednání pokračovalo.
2 – Předseda SVJ stručně informoval přítomné o dosavadních jednáních stran vypracování stavebního projektu tak, aby odpovídal potřebám dotačních titulů Zelená úsporám a Nový Panel.
- Do jeho projevu vstoupila paní Procházková, manželka vlastníka bytu č. 40 a přítomným sdělila, že předseda je svým rozhodnutím a podepsáním smlouvy se Stavoprojektou na vypracování stavebního projektu připravil o sto tisíc korun. Není prý nutno nechávat vypracovat projekt, protože stavební firmy mají své projektanty a ti vyhotoví jak stavební projekt tak následně i realizují zakázku.
- Předseda SVJ jí oponuje a namítá, že takto nelze k přípravě ani realizaci zakázky přistupovat. Následně probíhala výměna názorů zejména mezi manželi Procházkovými a předsedou SVJ. (Důležité informace k celé problematice obsahoval dopis předsedy, který obdrželi všichni bydlící v domě a vedení SBD na přelomu března a dubna. Kritické připomínky manželů Procházkových a vysvětlující stanoviska předsedy k nim jsou, kvůli lepší orientaci v problematice, v příloze tohoto zápisu).
3 – Výběr banky pro vedení běžného účtu SVJ a žádost o poskytnutí úvěru.
- Předseda stran úvěru opakuje to, co napsal již v dopise před jednáním – že úvěr ve výši 12 milionů je pouze odhad. Každá banka vyžaduje, aby shromáždění vlastníků schválilo jeho maximální výši
O úvěr by statutární zástupci SVJ žádali až poté, kdy budou známy - po dodání cenových nabídek a výběru stavební firmy, která bude dílo realizovat - přesné náklady. Ke 31. 3. 2010 máme na účtu fondu oprav částku 1 286 028 a měsíčně tam ukládáme 95 338 Kč. Banka, Komerční či kterákoliv jiná u níž budeme žádat o úvěr, povede běžný účet SVJ. Z toho je přesně zjistitelné, kolik máme vlastních zdrojů, kolik bude stát rekonstrukce a jen tu rozdílnou a potřebnou částku nám banka půjčí. Nic víc. Tyto skutečnosti předseda napsal v informativním dopise o programu jednání shromáždění. Dnes bychom se měli vyjádřit hlasováním jen k maximální odhadované částce.
- Do stručné předsedovy reference opět kriticky vstoupila paní Procházková. Tvrdíc, že v bankách dlouhodobě pracovala a dokáže vyjednat lepší podmínky úvěru, než předseda SVJ.
- Předseda oponuje tím, že v tuto chvíli není dojednáno nic. Pouze je založen běžný účet. Poté následovala výměna názorů mezi manželi Procházkovými a předsedou. (Pro posouzení relevantnosti kritických připomínek manželů Procházkových opět odkaz jak na předsedův informativní dopis před jednáním tak i na přílohu tohoto zápisu).
- Paní Volecová se do probíhající diskuse zapojila sdělením, že požadavek na to, aby v zápise z jednání shromáždění vlastníků o schválení výše úvěru byla uvedena konkrétní banka vyžaduje jen Komerční banka. Navrhla, aby nebylo hlasováno o konkrétní bance ale jen o maximální výši úvěru.
- Paní Procházková se nabídla, že bez nároku na odměnu vyjedná pro SVJ výhodnější úvěr než je předběžná nabídka učiněná Komerční bankou.
- Probíhající diskusi kolem banky která bude požádána o poskytnutí úvěru, ukončila paní Marečková (spoluvlastnice jednotky č. 55) opakujícím se návrhem: aby z bodu předloženého k hlasování byl vypuštěn údaj o konkrétní bance a ponechána jen navržená výše maximální částky.
Je hlasováno o předložené otázce č. 3 v upraveném znění: Souhlasíte s tím, aby Společenství vlastníků jednotek Herčíkova 4, zastoupené výborem SVJ, uzavřelo s vybranou bankou smlouvu o poskytnutí úvěru na dokončení modernizace domu Herčíkova 4 v částce do 12 milionů Kč?
Předběžným součtem vlastnických podílů předseda zjistil, že nebylo dosaženo potřebného procentuálního podílu k tomu, aby otázka byla schválena a mohlo být žádáno o úvěr.
Paní Volecová záporný postoj odůvodnila tím, že nebude-li SBD vykonávat pro SVJ dlouhodobě správcovskou činnost, pak nebude mít přehled o financích SVJ se vztahem na vlastnický podíl družstva. Takových bytů je - ke dni 12. 4. 2010 - v domě 13 s celkovým počtem 66 480 podílů. Jsou to byty č. 2, 11, 12, 16, 23, 27, 39, 44, 45, 47, 58, 60, 73
Po další diskusi, jak řešit otázku potřebného úvěru, byl přijat návrh, aby výbor SVJ svolal zhruba v polovině června další shromáždění vlastníků jednotek na kterém se možná podaří získat zákonem daný procentuální počet kladných hlasů.
Spoluvlastník jednotky č. 37, pan Tauš, požádal, aby byla v zápise zveřejněna čísla těch bytů, jejichž vlastníci/spoluvlastníci ignorovali pozvání na schůzi.
Jednání se nezúčastnili a ani elektronicky nehlasovali vlastníci bytových jednotek č. 1, 3, 4, 5, 10, 14, 15, 20, 26, 28, 33, 38, 41, 46, 50, 53, 54, 56, 70. V součtu jde o 87 071 vlastnických podílů
4 - Dotazy
Všichni vlastníci/spoluvlastníci bytových jednotek, členové družstva i vedení SBD, obdrželi od předsedy SVJ podrobný program jednání - v elektronické podobě v noci ze 31. 3. na 1. 4. 2010 a v písemné podobě do zbylých poštovních schránek dne 2. dubna. Kromě několika osobních dotazů - zejména zda nabídku na výměnu oken doručenou do schránek bydlících inicioval výbor SVJ, nebo zda se nové nájemní výměry vystavují od 1. března - položili předsedovi výboru SVJ své otázky v elektronické podobě vlastník jednotky č. 40 pan Marek Procházka a vlastnice jednotky č. 76, paní Mgr. Ivana Šobáňoová. 40 minut před začátkem jednání chtěl telefonicky objasnit vlastník bytu č. 3, pan JUDr. Miroslav Fiala několik otázek. Například zda je nutno za poskytnutý úvěr ručit domem či bytem. Předseda odpovídá, že takovou záruku banky nevyžadují již nejméně od roku 2006 v důsledku čehož jsme začali vážně uvažovat o úvěru a komplexní revitalizaci domu.
Dotaz pana Marka Procházky ze dne 2. dubna předseda obratem zodpověděl. (S ohledem na řadu dalších kritických připomínek a výhrad na adresu předsedy SVJ pronesených manželi Procházkovými, je jeho dotaz i předsedova odpověď v plném znění vložena do přílohy k zápisu).
--------------
Paní Mgr. Šobáňová píše 10. dubna:
Dobrý den pane Janási,
k Vámi zaslaným podkladům Vám posílám ještě nějaké dotazy a návrhy, které považuji za dobré sumarizovat nebo zodpovědět na samotném shromáždění:
- zopakovat všem přesný chronologický postup základních kroků při revitalizaci domu
a provést sumarizaci toho, kolik stála oprava střechy, kolik stála výměna výtahů, kolik by měla stát oprava pláště domu, tzn. předpokládané celkové náklady na revitalizaci domu
- předpokládám, že projekt ještě není od Stavoprojekty hotový a není tedy k dispozici ani výkaz výměr - je tomu tak?
- jak mohly banky stanovit podmínky úvěru, když dosud nejsou známé vlastní zdroje? (alespoň takto jste uváděl v podkladech pro schůzi); jaká je tedy výše vlastních zdrojů?; můžete mně, prosím, tu částku sdělit ještě před shromážděním?
- jaká by měla být doba splatnosti úvěru?
- kolik lidí má vyměněná okna a ovlivní tato skutečnost výši úvěru?; poznámka – někteří si měnili okna před dubnem 2009, ale o těch se nezmiňujete – co tito vlastníci/uživatelé bytů?
- jaké jsou výsledky měření hlučnosti?
- jak dopadla trestní oznámení podaná na SBD Máj?
Děkuji
Ivana Šobáňová
------------------------------
Předseda svou odpověď tazatelce doplnil mnoha dalšími podrobnostmi a materiály, včetně obtahů korespondence s ředitelem SBD z několika předchozích dnů.
Stručné odpovědi:
-vypracování odborné i administrativní dokumentace potřebné pro přiznání dotací a poskytnutí bankovního úvěru. Pak jednorázová výměna původních oken, zateplení domu a další nezbytné či vhodné rekonstrukční práce na domě.
Za GO střechy jsme zaplatili 1 256 284 Kč, za výtahy 1 928 219 Kč. Náklady na dokončení modernizace budou známy po dodání cenových nabídek a výběru stavební firmy
- projekt není hotov, výkaz výměr také ne. Termín 31. května 2010
- jde o obecné podmínky bank. Aktuální výše úroků z úvěru bude známa až před podáváním žádosti. Návrh na KB je předběžný. Účet bylo nutno založit
- doba splatnosti bude známa při sjednání přesné výše potřebného úvěru a následně zkrácena po vyplacení dotací.
- počet vyměněných oken bude přesně zjištěn při zpracovávání projektu a výkazu výměr
- okna vyměněná po 1. dubnu 2009 bude možno, za splnění daných podmínek, zahrnout do celkových nákladů na modernizaci a může být na ně přiznána dotace
- nové měření hlučnosti je plánováno na květen - červen
- zatím policií odloženo, nejspíše se k nim předseda vrátí
III. Výsledky hlasování.
Hlasování ve SVJ upravují § 9 a 11 zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů v platném znění. Dle § 11, odst. 3 je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů na domě, přičemž spoluvlastníci jednotky mají jeden hlas.
Poznámka k výsledkům hlasování: Možnosti elektronického hlasování využili vlastníci/spoluvlastníci jednotek č. 13, 22, 43, 65 a 75. Jejich hlasy jsou promítnuty do uvedených součtů a obtahy jejich e-mailů jsou přiloženy k prezentačním archům.
Člen výboru SVJ ing. Vlastimil Strak při závěrečné redakci znění zápisu požaduje, aby z něj byla vypuštěna poznámka o elektronickém/písemném hlasování, protože takové hlasování je nepřípustné. Následně žádá, aby byly přepočítány hlasy a procentuální poměry.
Předseda je názoru, že pokud takový způsob hlasování umožnil písemným sdělením na pozvánce a ta je přílohou zápisu, pak tato skutečnost musí být v zápise zaznamenána. Souhlasí s tím, aby v příslušných bodech výsledků hlasování byly uvedeny i varianty po odečtení hlasů z elektronického hlasování.
1 – Celkový počet spoluvlastnických podílů na domě je 381 243.
Shromáždění je schopné usnášení, jsou-li přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů = nejméně 190 621 podílů. Součet spoluvlastnických podílů přítomných na shromáždění činí 294 172 tj. 77,2%. Shromáždění je usnášeníschopné.
2 – Hlasování k bodu 2 programu jednání, otázka č. 1 – Navýšení odměny sjednávanému mandátnímu správci SBD Máj na částku 216 Kč/měsíčně z bytové jednotky.
Přítomno je 294 172 podílů, ke schválení návrhu je zapotřebí souhlasu od tříčtvrtinové většiny spoluvlastnických podílů přítomných =.220 629. Pro návrh hlasovali vlastníci /spoluvlastníci jednotek č. 17, 22, 59, 65, 66 a zástupkyně SBD Máj. Celkový součet jejich hlasů činí 96 286 podílů. K předloženému návrhu nebyl získán souhlas od potřebného počtu vlastnických podílů. Proto je hlasováno o variantní otázce č. 2
2a – Po dodatečném odečtení kladných hlasů z elektronického hlasování vlastníků jednotek 22 a 65 s celkovým součtem 10 010 podílů je součet souhlasných hlasovacích podílů 86 276 a výsledek hlasování se nemění.
3 – Pověření výboru SVJ vyhledáním nového správce a uzavřením smlouvy s ním tak, aby odměna za jeho činnost nepřesáhla částku 175 Kč/měsíčně z bytové jednotky.
Přítomno je 294 172 podílů, k pověření je zapotřebí souhlasu od tříčtvrtinové většiny spoluvlastnic-kých podílů přítomných = 220 629. Hlasování se zdrželi vlastníci jednotek č. 17, 59, 66. Zástupkyně SBD Máj byla proti návrhu. K předloženému návrhu se hlasováním kladně vyslovil počet 214 487 podílů, což není dostačující ke schválení tohoto bodu a bod nebyl schválen.
3a - Po odečtení kladných elektronických hlasů vlastníků jednotek 22 a 65 s celkovým součtem 10 010 podílů je součet souhlasných hlasovacích podílů 204 477 podílů. Výsledek hlasování se nemění.
4 – Hlasování k bodu 4 programu jednání, otázka č. 3 – pověření výboru SVJ sjednáním bankovního úvěru na dokončení modernizace domu na částku do maximální výše 12 mil. Kč.
Žádost o poskytnutí bankovního úvěru je schválena tehdy dosáhne-li celkový počet kladných hlasovacích podílů nejméně 75% z celkového počtu 381 243 podílů = 285 932. Pro návrh hlasovali vlastníci /spoluvlastníci jednotek s celkovým součtem 224 147 podílů. Proti návrhu byl vlastník jednotky č. 21 a zástupkyně SBD Máj. Součet kladných hlasovacích podílů dosáhl 57,8% a bod nebyl schválen.
4a – Po odečtení hlasů vlastníků jednotek č. 13, 22, 43, 65 a 75 z elektronického hlasování se součtem 26 714 podílů činí počet souhlasných hlasovacích podílů 197 433, tj. 51,8%. Výsledek hlasování se nemění.
IV. Usnesení.
1 - Shromáždění vlastníků jednotek nesouhlasí s navýšením odměny za správcovskou činnost, kterou ve prospěch SVJ vykonává SBD Máj. Souhlasí s tím, aby tuto činnost vykonával správce v dosud sjednaném a potřebném rozsahu i nadále do doby, než SVJ případně najde jiného správce. Rozdílnou částku, tj. 40 Kč/měsíc z každé bytové jednotky v domě bude správce, počínaje 1. březnem 2010, čerpat z jiných finančních prostředků, které v současné době pro SVJ spravuje.
2 – Přesným součtem kladných hlasů k otázce š. 2 předložené shromáždění bylo zjištěno, že procentuální počet není postačující k tomu, aby výbor mohl vybrat jiného správce. Nemá k tomu pravomoci. Příštímu jednání proto pouze předloží návrhy na vhodné uchazeče o tuto činnost, kteří by ji pro SVJ Herčíkova 4 vykonávali v potřebném rozsahu, přičemž náklady na ni nepřesáhnou částku 175 Kč/měsíčně z bytové jednotky.
3 – Hlasováním nebyl získán dostatečný procentuální počet vlastnických podílů na domě k tomu, aby mohlo být žádáno o bankovní úvěr. Shromáždění vlastníků proto ukládá výboru SVJ, aby příští shromáždění společenství svolal v termínu kolem poloviny června 2010.
V. Závěrečná poznámka
Předseda SVJ se omlouvá účastníkům shromáždění za to, že umožnil paní Procházkové, manželce vlastníka jednotky č. 40 pana Marka Procházky, živelné vstupy vznášené formou ostrých kritických připomínek na jeho adresu v řadě jednacích okruhů,. Pro ověření toho, zda je ta či ona osoba v právním vztahu ke SVJ, není rozhodující názor pana Procházky, nýbrž je určující a směrodatný výpis z katastru nemovitostí. Dle tohoto zdroje je zřejmé, že jednotka s počtem 3415 vlastnických podílů není vedena jako SJM, ale výhradním vlastníkem je pan Procházka. Písemné zmocnění k účasti své manželky nepředložil. Předseda nepovažoval za nutné vyloučit paní Procházkovou z účasti na jednání. Nepředpokládal, že „kritika“ překročí únosnou mez – obvinění z porušení povinností ve vztahu na hospodaření SVJ – a v konečném důsledku vážnou měrou naruší plánovaný průběh jednání a nedojde proto na všechny body naplánované k projednání. K této záležitosti i ke spolupráci s SBD Máj se předseda SVJ vyjadřuje osobním dopisem přiloženým k zápisu.
V Brně dne 19. 4. 2010
František Janás Ing. Bořek Řezanina Ing. Vlastimil Strak
předseda výboru člen výboru člen výboru
Zápis ověřili
Věra Volecová Petr Nathaniel
zástupce SBD Máj spoluvlastník jednotky
Přílohy:
- Pozvánka na shromáždění vlastníků
- Informativní dopis předsedy výboru SVJ k jednacím bodům shromáždění ze 31. 3. 2010
- Prezenční a hlasovací listina, 1/4 - 4/4 str. + 5 listů kopií elektronického hlasování
- Osobní dopis předsedy výboru SVJ ze dne 20. dubna 2010